（原标题：好租晓楼深度专题《金融变局——房地产行业蜕变之路》）
近日，一系列关乎房地产金融政策呈现出收紧态势，从民间借贷红线降低、房贷利率批量转入LPR到民间疯传的“三四五”融资新政，均对现有开发类房企业务体系产生根本性冲击。与此同时国内REITS稳步推进，运营型物业迎来机遇，第一支桥梁基建类REITS、第一支物流类REITS先后落地，海外上市中概REITS表现出了较强的抗风险性。房地产商业模式从开发到运营逐步转变，金融模式上从商业借贷到REITS也正在经历一场历史性变革，本期晓楼推出《金融变局—房地产行业蜕变之路》深度专题，并围绕监管收缩、模式转型、前景展望以及房企转型四个关键维度进行探讨。
晓楼报告研究首先认为，受政策与投资双重推动，5G、大数据中心、人工智能、工业互联网等新基建风口爆发。但对于技术持有方来说，大多为科技企业，具备相当的研发优势，但在打通落地场景上始终是薄弱环节。与此同时，拥有大量开发经验、融资经验、资源整合能力的房地产企业也在探寻转型之路。二者恰巧在智慧城市这一关键节点相遇了，可以说房企的诸多特点天然具备了转型城市运营商的潜质，同时也为科技企业提供了最好的应用场景。
在金融监管方面，一系列金融新规客观上让传统开发融资陷入困境。经济内循环的大格局之下，资金作为循环血液，如何“防范资金违规流入地产”成为了金融监管机构的工作重心。
“7.30”会议强调，资金要直达实体，决不许跑冒滴漏。随后，《21世纪经济报道》监管部门对于房企融资将再出重拳，并给出了“三道红线”、“四档房企”和“5%增速阈值”。8月20日，最高人民法院召开新闻发布会，正式发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对民间借贷利率上限做出了调整，由此前的两线三区以每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限，即当前上限为15.4%。此外，工、农、中、建、邮储五家国有大型商业银行，都发布了存量浮动利率个人住房贷款定价基准，批量转换为LPR的公告， 自8月25日起执行。
晓楼报告指出，传统房地产开发现金流通常通过前后两端注入，前端依靠贷款，后端依靠销售回款，本轮金融政策对于前后两段资金均有不同程度的缩紧。前端看，网传“三四五”新规彻底切断了大多数高杠杆房企的官方融资途径，而民间借贷利率红线降低，在减轻房企民间借贷利息负担同时也让民间借贷更为艰难。后端看，房贷转换LPR后，金融监管部门对于房企与其他行业企业贷款有了更高区分度，对于具体城市、具体项目、具体时间点有了更为宽松的把控空间，有了更为精准的把控抓手。
尽管监管收紧，运营物业却迎来机遇。其中，疫情影响下，2020年上半年我国内地类REITS发行金额、支数同比虽呈现下降趋势，但物流、基建占比较为可观，发行金额占比约3/4，发行支数占比50%。
同时，2019年12月中国第一支产业园区REITS——招商局商业房托基金（代码1503）在港交所挂牌交易。在新加坡交易所，疫情影响下中概REITS物流产品抗风险能力强，丰树物流信托期间涨跌幅-14.85%、运通网城期间涨跌幅-15.33%，涨跌幅稳定性分居前两位。受青睐运营型物业融资专业项目各有所长，政策利好驱动基础设施类，高回报率驱动物流地产类，转型升级驱动产业园区类。
对于房地产金融前景，晓楼报告研究称，一是REITS产品尚待完善，当前REITS发行主要是针对国外REITs产品进行模仿的类REITs，其特点多是针对特定的人群的私募产品，并且不能在二级证券市场上流通，对于投资者来说变现的灵活性与投资收益上尚有不小提升空间，另外产品主要以单一项目融资为主，在投资组合性、抗风险性方面仍存较大空间。4月30日，国家发改委与证监会联合发文《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，公募REITS正式试点启动，未来发展可期。二是法律政策尚需跟进，当前国内仅有《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等与REITs产品相关的法律法规，保障国内REITs产品运行不仅包括REITs产品的设立阶段，也包括存续阶段和最后的退出阶段，另外也包括全国范围通用的税收优惠等法规的实行。伴随我国公募REITS试点展开，一系列配套相关法规将会逐步得到完善。三是资产管理能力待提升，国内一二线城市的办公租金回报率和写字楼租金回报率并不突出，低回报导致企业物业运营收入有限，进一步影响REITs产品的长期收益率。而提高租金回报率，普遍的做法是利用时间差坐等升值，但时间长度与节点相对难以把控。相比之下，如何利用平台运营管理使资产服务升级、品牌溢价，成为满足REITS的投资回报的关键。此外，物流地产类、基础设施类、产业园区类、旧改类等专业化物业产品租金收益相对较高，拥有较好的投资价值。
在房企转型方面，主要特征表现为：从销售到运营，从重资产到轻资产以及从负债到托管。房企转型第一步是方向确立，主要聚焦多元化、专业化和平台化。第二步是动力发掘，主要包括资源、资金、技术以及管理的“四个引导”。第三步是转型落地，包括组织架构、人员架构、融资体系的“三个调整”。
报告最后，晓楼解析了运作近9个月的招商局REITS成功案例。2019年12月10日，招商局商业房托基金成功在港交所挂牌，这是香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO，其底层资产为四家办公物业及一家购物中心，产品平均剩余年限超过30年。招商局REITS上市后架构主要为项目持有方、资产管理方、信托基金共同筹建资产平台，截至2020年上半年，该REITS收益稳定，半年收益已达人民币1.78亿元。
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