福田“皇岗村-卓越集团”旧改最新进展，附效果图宣传片！

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深圳拆迁旧改指南

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　——————深圳拆迁旧改指南—————— 话不多说，先上宣传片！

宣传片仅供参考

前言

皇岗村可谓是深圳第一村，作为深圳百万级别的旧改项目之一，皇岗村将融入中心区，引导商务办公功能，形成符合中心区建设标准的综合发展区。

深圳九禾视界有幸接受了为皇岗村旧改承制宣传片的重责， 继而有机会深入了解了皇岗村的过去、现在和未来。

做这样类型的宣传片，难点在于把握皇岗村的发展命脉，以及对旧改项目的深入理解。

通过与皇岗村老村长庄老、皇岗股份有限公司庄总、卓越集团董事长李总的对话，我们更深入地了解了皇岗村的过去、以及旧改的必然性，基于此，我们更加明确将要搭建的是政府与外界沟通的平台，基于这个平台，皇岗片区与外界有了对接桥梁，也展示皇岗片区改建的必然与意义。

去年年底，沉寂多年的皇岗村旧改突然低调启动，光速开拆！

位于深圳福田区CBD的皇岗村，一直被认为是深圳最有钱的城中村之一，多年来因为“壕”频上热搜。自2010年通过旧改专项规划以来，一直处于“改造前期沟通阶段”，直到最近。

楼主实动探测了解到，本次进入拆除阶段的主要为靠近皇岗村地铁站的吉龙二村部分楼栋及皇岗五街的沿街部分。

虽然皇岗村旧改已经沉寂多年，本次启动也十分低调，但是行动速度相当快，去年11月通知，12月就直接进入围栏封楼、直至今日，半年时间不到，目前围起来的部分基本80%左右已经拆除！

当同处于福田中心区的岗厦村一拆造富的神话还在江湖流传，不知道未拆已富的皇岗村，这一栋栋旧楼倒下去，又要站起来多少“亿万富翁”.....

实探！皇岗村2020年底启动拆除！

从7号地铁线皇岗村站出来，抬头就看见深圳地标建筑平安大厦和其脚下低矮、紧密的皇岗村。作为福田中心区目前仅剩的城中村之一，皇岗村的旧改进度一直是市场关注的焦点。

（搬家的小车进进出出，随处可见大件家具）

（皇岗五街临街商铺已经陆续关闭）

（商铺老板打出“拆迁清货”字样）

租客透露，“每套房子平均每月补偿4000元租金，每个月租金就十几万，一直补偿到交房。”

据了解，皇岗村旧改采用分批拆除，最近被划入拆迁范围的就是最靠近地铁站的一侧的一期部分，以皇岗五街为界的吉龙二村村和吉龙一村沿街部分楼栋。

（拆除范围）

（暂未进入拆除阶段的楼栋打出“本栋不卖”字样）

资料显示，皇岗村一期改造项目位于福民路以北，为原皇岗食街及周边部分村民私宅。规划功能为住宅、商业及配套小学等。

十年旧改价值翻倍

皇岗中学教育加持

2010年，皇岗村改造专项规划通过公示，至今已经整整十年。期间不断有人在政府网站上咨询进度，对外口径始终是“前期沟通中”。

十年间，滨河大道的南北两侧一直是截然不同的两种风景。北面是高大上的会展中心，南面则是低矮、拥挤的皇岗村，与福田CBD的诸多甲级写字楼也形成了巨大的反差。

（城市中央的皇岗村）

如今，皇岗村旧改正式启动，无疑将彻底改变深圳福田CBD的整体形象。

按照2010年的规划设想，未来的皇岗将建起“会展南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展提供配套服务支持，与此同时，皇岗也将成为区一个最大的综合居住社区。

（皇岗村旧改规划 图源网络）

虽然最新规划尚未公布，但可以猜测，福田发生翻天覆地变化的十年间，皇岗村旧改规划也将不断跟进，在定位、规划上作出相应调整。

除了旧改本身，目前外界最关注的就是皇岗中学的改造。

从“家在论坛”上网友的讨论来看，外界对皇岗中学的期待不小。从大家最喜欢的“用投入估算产出”的方式来看，皇岗中学的建造成本如此之高，未来的教学质量“必然数一数二”。

（图源家在论坛）

楼市君查询相关投标网站发现，皇岗中学的建造成本确实相当高，拆建教学综合楼的投资总额就达到3个亿。因为皇岗中学属于全面重建，整体投入金额大概率将超过“投资4个亿”建造的深圳湾学校。

福田本来就是教育资源优质且集中的区域，按照新建学校教学质量大多能够“后来居上”的经验，皇岗中学的教学质量确实值得期待。

目前，皇岗村周边楼龄20年左右的商品房，二手房房价已经达到10万元/平方米。

福田区商品房供应非常稀缺，长期处于供不应求状态，周边的次新房很少。2014年建成的宝生Midtown，目前二手房价已经达到13.6万元/平方米。

即使按照整个片区的均价计算，皇岗村单一楼栋的价值也将达到上亿。

未来旧改落地，商品房入市，既有地段优势，又有教育加持的皇岗村旧改，大家不妨大胆猜测一下，未来价值将达到何种程度？

总结

在皇岗村旧改按下暂停键的十年间，福田中心区的QT城中村纷纷完成蜕变。其中，岗厦村更是因为“几栋旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来”而闻名全国。

其实即使不旧改，皇岗村的“富有”也是全国闻名。每年有现金分红的图片传出，人们都会自动代入皇岗村，引来村民一轮又一轮辟谣。

如今，原本就以“壕”闻名的皇岗村又要迎来旧改，人们为福田区终于又有新商品房供应而高兴的同时，也要忍不住感慨新版本的“造福神话”即将流传江湖。

只是不知道，这一次，到底会诞生多少亿万富翁呢？

皇岗村红线用地范围，北至滨河路、南至皇岗公园、西至益田路、东至金田路，规划用地面积50.38公顷，规划范围内建筑主要为村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施。

现状总建筑面积约130万平方米，现状容积率2.7。其中旧村私宅建筑约63万平方米，占48%。

皇岗村位于会展中心南侧，北接福田CBD，地理位置非常重要，皇岗村旧改后将建起“会展中心南广场”，建成新的福田CBD南区。

皇岗村改造项目位于福田区中心区正南面，西侧为益田路，北侧滨河路，南边为皇岗公园，东边为金田路，拆迁用地面积38.58万平方米，建设用地面积31.40万平方米,规划用地面积50.38公顷，总建筑面积约200万平方米。

发展定位：皇岗（村）片区融入中心区，向南延伸中心区轴线，融入中心区，引导商务办公功能，形成符合中心区建设标准的综合发展区。

规划定位：福田中心商务及会展配套功能的承接区，由办公、商业、酒店、公寓及居民住宅等功能组成，并突出现代和历史人文特色，成为延续中心区的新城市综合发展功能区。总体布局以充分利用土地资源，延续城市中轴线，创建新城市生活为目标。

建筑规划：规划中的皇岗将建起“会展中心南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展中心提供配套服务支持，与此同时，皇岗片区也将成为中心区一个最大的综合居住社区。

皇岗现状：规划范围内建筑主要为村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施。现状总建筑面积约130万平方米，现状容积率2.7。其中旧村私宅建筑约63万平方米，占48%。

改造模式：局部拆建与环境综合整治相结合。

改造步骤：皇岗村、福田村作为分期滚动拆除重建的重点项目，沙嘴村、下沙村、水围村等作为第一批综合整治的试点项目。

皇岗旧改与福田CBD的规划衔接

1、疏通脉络

中心区的轴线延伸不是250米宽绿化带和600米宽广场这种超大仪式空间的简单延伸，它的意义是在已有汽车道路的分割下借助新的步行和绿化空间来增加城市街区间以及与深圳河、湾间的相互联络和渗透，是一种城市经络和气脉的疏通，某种程度上讲也是对中心区超大尺度空间的丰富和补充。

2、会展朝南

轴线延伸的关键难点在会展中心和滨河大道的阻隔。应充分考虑和利用会展已有的二层人行系统、地下道路系统来跨越滨河路连接皇岗村，改变会展中心坐南朝北的单向人流格局，结合会展现有设计特点，为会展增添南向人行入口、广场和室外展场。

如将会展中心北广场及广场两侧展厅直接镜像复制到南侧，略加调整，横跨在滨河大道之上，未尝不是一种巧妙做法。其余会展所需停车、饮食、旅馆等配套则在完成与皇岗的人、车对接之后由皇岗来提供。

3、转折发散

轴线延伸到皇岗祠堂广场时，可以利用皇岗村特有的坐标体系/建筑风水朝向，做南偏西的调整，然后借助在已有建筑群中蜿蜒通过的二层步行系统，到达皇岗公园。

皇岗公园成为轴线南端新的重要枢纽节点，以此为中心，规划各个方向的步行/自行车/绿色走廊，分别连接福田口岸、福田保税区、益田村、红树林保护区，完成城市脉络的疏通。

4、四方围城

皇岗村道路的疏通完善也应结合已有道路网络的特点。在现有三条相互垂直的道路基础上，结合改造修建第四条道路，可以得到一个反映皇岗特有建筑坐标/风水朝向的正方形。

这个正方形也许就是被淹没的客家围屋村落的原型，可以通过道路设计、正方形内外建筑形态的差异来将客家空间类型特有的几何完形特点突出出来，同时这种完形也加强了轴线延伸的力量和吸引力。

5、量需而改

在以上开辟公共空间、完善道路格局的基础上，整理出皇岗的街块单元，根据皇岗村的建筑保留名单和改造次序开发意愿，以及城市整体空间形态要求，确定地块改造。

6、和谐共生

从现状看，透过街巷和独幢的楼房看会展中心，其实是一种美妙的对比反差，有如盖里设计的古根海姆博物馆像太空飞船砸在西班牙小城毕尔巴鄂上的效果。

以最近的距离，为在超大空间中布展观展的人们提供基本服务配套，更是一种人性回归和关怀。

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