从资本疯狂涌入，到各方企业密集进入租赁市场，再到疫情“黑天鹅”的市场洗牌，住房租赁行业逐渐回归理性，越来越多住房租赁企业意识到精细化的管理与服务，才是住房租赁企业可持续发展过程中得以抵抗风险和穿越周期的基石所在。在存量物业运营轻重分化的趋势下，越来越多的住房租赁企业开始向轻资产运营模式转型，以期减少前期装修等重资产投入，从而更好地发挥品牌及专业化运营输出能力。

2019年底，昌阳生活宣布“减重”，推出轻资产运营计划。作为较早进入住房租赁市场的公寓品牌之一，昌阳生活自2015年创立至今已有七年，随着资管管理经验的积累，资源的汇聚以及品牌口碑的建立，昌阳生活开始逐渐减少包租模式的对外扩张，反而依托多年沉淀的运营管理与标准化服务管理优势，不断以轻资产模式加码长租业务，为资产方提供更专业化的管理输出。

由 " 重 " 转 " 轻 "，亦有门槛。轻资产模式的稳定运行，需要品牌公寓运营商具备较强的品牌能力、产品能力、资管能力，能做管理输出，同时还需要具备强大的数字化管理系统，供应链、标准化的流程、品牌等做支撑。

“我认为轻资产模式稳定运行的前提是理解整个产业链，包租模式是必经之路，只有经历了包租模式的选址、合作谈判、供应链管理、运营、营销、品牌等所有模块，深谙每个板块的操作逻辑，才能对后期轻资产运营做出更好的指导判断，才能做到品牌赋能、服务赋能、数字化系统赋能、供应链赋能、运营赋能、营销赋能。昌阳生活自创立以来，一直以重运营模式为核心，已成为多家开发商和人才公寓项目的合作伙伴，并组建了专业资产运营团队，致力于为业主提供托管服务，让业主的资产增值、保值，为走轻资产路线打下了扎实的基础。我们花了差不多一年多的时间打造标准化管理体系，包括产品设计、供应链、运营管理服务、数字化管理系统等，这是我们为合作伙伴提供的轻资产服务内容”昌阳生活CEO李超宁称。

1、多元化合作，通过运营赋能轻资产业务发展

在国家大力发展保障性租赁住房的当下，越来越多的国企、地方政府参与到保租房的建设发展中，对于这部分有着较大规模存量资产的企业来说，普遍缺乏高效的运营管理能力，这时轻资产模式的优势凸显，依托于专业化公寓运营商的运营优势，可以在一定程度上激活存量运营。

昌阳生活一方面注重与政府、地方国企的深度合作，积极参与保障性租赁住房建设与运营，另一方面与房地产开发商、同行合作，将一些已建成的物业转投到租赁市场，消化和盘活存量物业。利用自身专业化的运营实力，结合轻资产运营模式，使众多闲置存量资产项目重新焕发活力。

对于资产持有方来说，轻资产运营模式是一种投入更低、收益更稳健的全新合作模式，只需将现有空间托管给住房租赁运营方，即可打包获取专业的空间运营服务、数字化管理系统、全方位的招商体系等资源，双方优势互补，共享收益。

以南京华润置地·华润万象公馆项目为例，该项目是由昌阳生活与华润置地共同合作运营管理，所涉房源量达两百余间（套），项目选址位于江北核心区CBD的华润置地国际社区B地块，此次合作，双方充分整合各自资源优势，聚焦探索长租公寓领域“土地市场开发、代建、重点项目合营、市场开拓”等深度合作内容，昌阳也通过发挥自身的运营优势，赋能企业租赁通过品牌和运营管理的输出，实现品牌赋能，为“华润·万象公馆”项目业主和合作方带来可观的投资回报、楼宇形象的拔高以及项目资产价值的有效提升，协助开发商挖掘潜在衍生消费。

2、加速产品品质迭代，提升存量资产价值

在消费升级背景下，人们对于租住生活的需求也随之升级，由原先的“居住”需求向构建生活场景转变。正是考虑到当下年轻人对于租住需求的变化，昌阳生活开始加速产品迭代的进程，从1.0版本地满足基本居住功能需求，到2.0版本的品质化、标准化，再到3.0智能化+健康，昌阳生活的每一次产品更新升级都精准贴合新世纪消费群体多元化需求，旨在全面提升租客的居住体验。

比如，招商东望府室内设计融合了全国新锐设计师的细腻匠心，萃取现代都市美学元素，配备品牌家电及家居，可满足租客群体的高品质居住需求，获得与买房同样的居住环境、安全感、归属感，真正从居住环境配置和设计上，给予租客“租售同权”的品质生活。

这些标杆产品的频频亮相，无一不体现着昌阳生活成熟的轻资产体系，清晰的发展定位，以及卓越的产品力。

3、建立标准化SOP流程，提升资产运营管理效率

长租公寓的商业模式并不复杂，就是比内功，昌阳生活凭借沉淀多年的运营经验，在项目勘测、产品研发、工程营建、项目运营、市场营销、财务管理、客户服务等重要板块都建立了标准化的SOP流程，通过高效的数字化管理系统赋能运营，其结果是，原本分散的各个细分业务，通过轻资产运营获得了一个统一的接口，从而使昌阳生活赋能合作运营商的方式更加聚合和高效。比如在出房方面，很多住房租赁运营者以高租金、高出租率以及长租期等为标准；但实际上，房屋定价及最佳签约租期应该根据市场供需情况来定，并不是一个静态的值。为此，昌阳生活整合开发了一套动态定价系统，该系统使用数据算法来控制租金精细化管理，而不是人为地控制它，这可以使合作运营方资产收益最大化。

2020年至2022年期间，昌阳生活通过优化运营、精准营销以及数字化赋能等方式持续提升组织人效和管理效率，项目资产回报率持续提升。

轻资产模式的具体表现是其商业运营经验的继续复制及推广。只有扎扎实实的建立好团队体系、管理体系、运营体系、销售体系，才能解决产品和运营服务的痛点，使每个项目有稳定的盈利能力，走通并且走好轻资产路线。未来昌阳生活将继续在运营上深耕，加速数字化管理系统迭代，提高运营效率，实现精细化管控，以稳健的步伐持续向前发展，进一步提升业主资产价值，为业务发展寻求全新价值增长点。

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