文章来源：振居开发商营销百度百家号

　　认购近5成，对于一个浦东大热板块唐镇的新盘来说，应该算不上是个好成绩。浦发唐城二期近日认购结束，300套房源认购约139组。

　　有人说，楼市不行了，连唐镇这样的大热门也滞销了。

　　有人说，浦发滑铁卢，还卖不过隔壁暴雷的融创。

　　在我看来，近5成的认购数在意料之中，唐镇和浦发面临的这次遇冷，或是好事。

　　　不怕撞车的浦发

　　浦发唐城的入市节点，可谓遭遇左右夹击。今年上半年，位置更为优越的华发唐镇项目已入市两次，共计消耗819组买家。与浦发唐城同在创新中路片区的融创未来金融城，在时隔一年后突然释放，认购节点正好赶在浦发之前，吸走了300组左右的直接竞争客户。还有一个第五批名单中，因为工程进度迟迟未取证入市的安高申宸院，拖着一大批买家等啊等。

　　在今年本就供应量大爆发的唐镇，相对位置欠缺一些的浦发唐城二期夹在其中，认购成绩不火爆显然在意料之中。为何说，或是好事?不要分的唐镇新盘多罕见啊，对买家而言不是好事吗?此次不要分的大部分原因，还真要归于如此短期几个项目撞车、客户分流。

　　对于传统开发商而言，遭遇这等狙击，通常会选择避其锋芒，但浦发作为国企却迎难而上了，甚至还给困境中的隔壁兄弟融创先行一步的援手，颇有侠义之风。

　　意向客户不全是捡漏

　　高分等安高，中分去华发，低分搏融创，没分捡浦发。不少中介扮演着“专家角色”，在唐镇的马路上，如此总结板块的新房市场。但事实全是如此吗?

　　我身边就有一组真实的购房案例，要来反驳下这个观点。一位读者王先生在张江工作，年初给我送来了二胎的喜蛋，因为家庭有了新成员，家里不得不把张江外围的一套百平小三房给置换了。房子已经在年初出手，全家老小现在租着房子，拿着钱和颇高的积分，一直着急在关注唐镇的新房。

　　以他的相对高分，首先和中介的逻辑相同，他从高到低一路往下，每个楼盘都考察了一遍。安高迟迟不入市他等不起，华发半岛华庭大户型产品极少怕陪跑，融创的企业不确定性，他也不敢轻易下手，，来到浦发唐城，他颇为心动。

　　问起原因，户型和装标，让他们全家一致看好。他说，房子是自己住的，舒适度和宜居性才最重要的。我问他，那倒挂你不考虑吗?他说，品质不好的房子，未来谈什么倒挂，现在维权的事儿还听得少吗?他还跟我分析，唐镇二手价格最贵为什么是仁恒，为何不是靠地铁站的那几个盘，一样有好学校啊，品质还是王道啊。

　　的确，新房都靠沙盘卖房，看得见的地段占了9成主导;卖二手房时，买家则是一个个小区实地跑，一个个房子比较看，很多现在被忽略的东西，未来却都是买家所在意的。

　　产品上下足功夫

　　失去了抢跑的优势，浦发这次在产品力上，可谓下足了功夫。首先在户型设计上，至少在我今年跑的不下50多个新盘里，我觉得它很难有对手。

　　比如这套约124㎡的三房两厅两卫，在7090政策下，本就极为少见。要知道，当下开发商被要求90㎡为主力产品，都是小三房的功能设定。少量大面积必然会跳一个台阶，做成4房。但浦发唐城二期这次就在124㎡这个面积段，做了三房和四房两种产品，让追求舒适和追求功能的不同买家，各有所取。

　　比方说市面上难得一见的124㎡三房，让我们看到了久违的6米大横厅。三间卧室都是实打实的卧室功能，次卧都是能放下双人床和大衣柜的尺度，也都配备了飘窗，增添了视野景观和空间延伸感。有时候，好户型就是经得住比较，压缩饼干式的户型看多了，来了尺度放开的，“口感”立分高下。

　　还有一些细节的巧妙用心，是在看户型图时会忽略的。首先是这个1.6米进深的阳台，比普通阳台要略深一些，这样的尺度就能放下一台洗衣机再加一台烘干机。对于很多张江唐镇工作的996家庭，给烘干机一个位置的重要性，不亚于疫情时代下的双开门冰箱，那是刚需!

　　同时，细心一些看户型图还会发现，这个阳台和6米面宽的客厅不是同宽的，略微收窄了一些。那是因为精确计算了面积，让其可以正好卡进面积能赠送一半的范围。

　　如果说户型这东西，还见仁见智，那装标这回事，就是实打实了。浦发唐城这次装修标准不但三大件全配，还使用了汉斯格雅、杜拉维特、弗兰卡等，。6字头的单价，这么砸装修成本得项目不多见，何况在近几年房子不愁卖的徐泾、唐镇等热门地区，大多数开发商往往会觉得没有这必要。

　　市场上没有百分百，的楼盘，有些交通远了些、配套弱了点，有的景观有缺陷、规划有限制……但产品品质，是完全掌控在开发商手上的，是可以尽力做好的。

　　浦发唐城这次没有大热的认购，对于那一百多位读懂产品的人，对靠这个居所生活的人，还真是件好事。相信，未来一段时间的续销，也会有更多家庭对号入座。

　　我一直和读者分享这句话：没有，的楼盘，只有最适合你的那个盘。